各大房企在渝布局长租公寓 “蛋糕”有多大？

5月25日，龙湖与渝中区国资公司携手打造的高端人才公寓在七星岗原嘉陵大厦开工。这将是龙湖在重庆打造的第五个长租公寓项目。早在前年，龙湖就宣布推出长租公寓“冠寓”品牌，并将其作为继地产、商业、物业后创建的第四大主航道业务。

不只是龙湖，万科、旭辉等房企都在重庆进行了长租公寓布局。这个在国内只有五六年生命的新兴业态，对重庆的房屋租赁市场产生了怎样的影响？知名房企纷纷布局，长租公寓市场究竟有何魅力？记者近日对此进行了详细调查。

长租公寓设施齐全让年轻租客“心痒”

大学毕业刚工作一年的刘会眼下准备“换房东”。她目前在石桥铺租的是一套一室一厅的电梯房，每月房租1300元，简装修，房东配置了基本的二手家电和家具。“这不是我喜欢的风格！”刘会为了让自己住得舒服点，又从网上买了书柜、台灯和懒人沙发，才勉强有了一点“家”的感觉。

但她还是不满意，总觉得生活少了点什么。小区是2000年以前建的单体楼，过道、电梯都贴了很多“牛皮癣”，物业管理也很差劲。同一层楼的邻居之间，几乎没有交流。

去年底，刘会无意中从新闻里了解到了“长租公寓”这一新型租赁形式。她特意在网上搜索到几个长租公寓的网站，在浏览公寓照片时，立即在心里“种了草”：北欧风格的装修，家具、家电一应俱全外，还有毛绒玩具、照片墙、台灯、绿植等软装。最让她心动的是，这些公寓的公共空间配有健身房、咖啡厅。这意味着，她每天下班回来后不用把自己锁在房间里。

刘会几乎当时就下定决心，半年后换房时，一定要住进长租公寓。不过即使是单间配套，她也需要比现在每月多负担至少500元的租金。对于每月工资5000元左右的刘会而言，要拿出近2000元来租房子，再除去生活费、交通费等开支，便几乎没什么结余了。

即便如此，眼看下个月就要结束租约，她仍在昨天拨通了一个长租公寓的预约看房电话。

25平方米租金2000元左右

长租公寓一开业就满租

位于石桥铺的龙湖冠寓新壹城，是龙湖于去年在重庆打造的长租公寓之一，共有204套房源，平均面积在25平方米左右，平均租金在2000元左右。

“没想到在装修期间就被预约满了，一开业就满租。”重庆龙湖地产副总经理、冠寓发展部负责人罗政介绍，从全国的长租公寓市场来看，开业能达到70%的出租率就很不错了，而他们重庆的三个店平均出租率甚至高达90%以上。

今年5月，龙湖又推出了新壹城二店。从前年起，龙湖已在重庆先后布局了4个店，主要以自有物业为基础，分别位于江北的源著、渝北的佰乐街、九龙坡区的新壹城。

就在5月25日，龙湖与渝中区国资公司携手打造的原嘉陵大厦长租公寓项目正式开工，这将成为其在重庆的第5个长租公寓。与前4个店相比，嘉陵大厦这个项目的房间数量要多得多，共有500多个房间，面积19000平方米。由于是与国资公司联合打造，这个公寓被定位为高端人才公寓，将服务于渝中区的高端人才发展服务战略，主要解决渝中区众多外派企业高管、创新创业人才的品质公寓租住需求。

罗政介绍，目前龙湖集团已在全国20多个城市布局了长租公寓业务，2017年开业房间量逾1.5万间。

各大知名房企

纷纷在渝布局长租公寓

除了龙湖以外，目前在重庆布局了长租公寓的知名房企还有万科、旭辉。

万科是最早进入长租公寓的房企，早在2015年年初，便推出长租公寓品牌“万科驿”，后更名为“泊寓”。据报道，截至2017年，累计开业超2.4万间。目前万科泊寓已在重庆布局2家门店：2015年11月落地九龙坡的西九店共有123套房源；位于渝中区的锦尚店于2017年8月正式开业，总共105套房源。

旭辉近年来也将长租公寓作为多元化布局的方向之一，积极开展长租公寓的布局，并打造了长租公寓品牌“领寓”。去年底，旭辉集团对外表示，旭辉领寓长租公寓储架类权益型REITs，获得上海证券交易所审议通过。这也是国内首单民企长租公寓储架类权益型REITs。公开资料显示，旭辉领寓REITs储架注册规模30亿元，涉及10~15个项目，获准在2年内分期完成发行。首期发行底标的项目，为已实现经营现金流入的旭辉领寓旗下的两个长租公寓项目。截至去年底，旭辉领寓已在上海、北京、深圳、广州、杭州、苏州、重庆、成都等城市布局，房源超过1.5万间。

从全国来看，碧桂园、绿地等房企也在去年开始涉足长租公寓业务。2017年5月，碧桂园上海区域新成立了长租公寓和产城事业部。绿地将长租公寓纳入发展战略。

租客样本

创客白领高管老板成主力也有月薪几千元的“小白”

究竟有哪些人群租住长租公寓？他们能否代表未来租赁市场的潜力？记者在长租公寓的租客中进行了调查。

租客群可交朋友

还可以发展业务

陈莉自从去年3月搬进龙湖冠寓源著店的单间配套后，就打算会长期租下去。她是一名创业者，公司总部在成都，由于她去年开始驻扎重庆拓展业务，成都的大房子就一直空着。一次偶然的机会，她看到了龙湖冠寓的广告，便在去年3月“拎包”搬进了源著。没想到，这次搬家不仅改变了她的生活，让她结识了很多朋友，还促进了她的事业发展。

“有好几个业务都是来自邻居，至少为我的公司带来了百万元收益。”陈莉介绍，她的公司是做企业培训的，她本人也是一名“企业教练”，主要为企业做管理者和员工培训。而冠寓的租客里，有不少创业者和企业高管，在日常交流中自然而然地就拓展了业务。

在长租公寓里，除了装修温馨、家具家电齐全的室内空间外，更吸引陈莉的是其打造的“公共客厅”。“私密性好，不仅适合朋友聚会，还适合商务洽谈！”陈莉打算，下半年还要在楼上多租一套房子，用来做工作室。

像陈莉这样的创业者是长租公寓租客人群的主力。罗政介绍，在龙湖冠寓里，企业老板也不少，其中身价上千万的创业老板就有十多个。

年轻人追求社群空间

彼此之间没有高低贵贱

当然，陈莉并不是因为做业务才住在长租公寓。“我喜欢这里的氛围和邻里文化！”陈莉说，住在这里的大多都是年轻人，大家心态很开放。虽然邻居之间既有亿万富翁也有月薪几千元的“小白”，但彼此之间没有高低贵贱，邻里交流也很轻松、单纯，不像社会上的工作或应酬那样有压力。

以冠寓为例，很多长租公寓都有店长、管家，为租客提供24小时服务。管家会定期组织各种社群活动，为租客之间的交流搭建平台，微信群也是大家日常交流的主要平台。

陈莉记得，楼上一个租客有一次煮面没有葱，就在微信群里“吼”了一声，群里马上就有人出来说“我家有，你下来拿吧”。类似这样的“借充电器”、“借烟”的故事，都经常发生。

记者在采访中发现，不少90后租客都是冲着社群空间来的。90后东北女孩毕艺琳是重庆京剧团的青衣，她来重庆已经5年了，一直都是租房住。半年前，她搬进了龙湖冠寓。虽然比之前要多承担1000余元的房租压力，她还是决定一直在这里住下去。“这里的物业、安保都很好。”毕艺琳说，最重要的是，在这里住的都是年轻人，大家更容易沟通。

冠寓佰乐街的社区经理郑逸凡介绍，租客中90后白领是主要人群，工作两三年的年轻人占多数。人群画像也比较一致，“爱玩、时尚是大家的共同点。我们日常为租客组织的活动，大家参与的积极性都很高。”郑逸凡说，租客当中还不乏“牵手成功”谈恋爱的故事。

不愿跟父母住别墅

宁愿住进长租公寓

长租公寓里除了创业者和都市白领外，还有一批原本住在别墅里的年轻人。他们不愿意跟父母住在一起，追求自我空间和社群空间，于是搬进了长租公寓。

在源著的租客群里，还有不少来自互联网、金融企业的高管。尤其是一些外派企业的高管、驻渝机构的工作人员，他们可能只会在重庆工作一年或几年时间，住在服务齐全的长租公寓不失为一种便捷的选择。同时，长租公寓所构建的社群空间、邻里文化也为这些外来人士提供了“家”的感觉，消除了孤独感。

龙湖冠寓与渝中区国资公司联手在七星岗嘉陵大厦打造的高端人才公寓，就是为了解决解放碑高端商务人群的品质租房需求。据介绍，解放碑聚集了众多金融业、高端服务业、创新科技企业的中高管，商务办公人群超过8万人，每年至少有5000万人以上的品质租住需求。

市场前景

月租金3000元以下品牌公寓最有市场

58安居客房产研究院首席分析师张波接受本报记者采访时介绍，根据58安居客房产研究院《2017~2018成渝租房市场报告》提供的数据，98.34%重庆租房者意向的品牌公寓人均月租金在3000元以下。38.41%的租房者理想人均月租金在1000~1500元。重庆租房者最不能接受的品牌公寓人均月租金为8000元以上，其次是5000~8000元。

“目前重庆租房者对于高品质品牌公寓的偏好并没有明显增加，高收入者主要集中在江北、南岸和九龙坡，其中江北的高品质长租公寓需求量最高。”张波表示，作为西南地区唯一直辖市，越来越多的知名大中企业选择入驻重庆。结合重庆市“鸿雁计划”、“千人计划”等一系列人才引进措施的执行，大量人才尤其是高端人才不断涌入重庆，这将为重庆长租公寓的发展打下坚实的人才基础。

张波分析，从目前的租赁市场现状来看，我国租赁市场还是以房东自发出租、房地产中介提供服务的模式为主，专门运营租赁服务的企业依然十分缺乏。随着人们生活态度的改变，更多人尤其是年轻人对于租房的接受度增加。相较于传统租赁住宅，年轻人更偏爱装修完善、服务优质的长租公寓。

未来5~10年长租公寓有望占据市场10%份额

“目前长租公寓的参与者既包括专业运营企业也包括近年来大举进入的房地产企业，房企涉足长租领域已经成为一个普遍现象。”张波分析，从现状来看，专业的长租公寓运营方的运营经验相对更丰富，运作方式更灵活，对于市场反应的灵敏度高。而房企涉足长租领域可以充分利用其品牌优势，在集中式长租公寓发展中占据市场。

房企在长租公寓项目获得的回报如何？罗政介绍，其实长租公寓并不是“挣快钱”的项目，以龙湖冠寓为例，一个房间的装修成本在5万元左右，此外还要付出公共空间的装修、管家工资、线上运营等成本，回报周期大约是七八年。

既然如此，为何各大知名房企对长租公寓仍趋之若鹜？张波分析，租赁是房企的第二跑道，影响房企进入长租公寓领域的最重要因素就是国家对于租赁市场的政策红利，未来一线城市和热点城市租赁土地供应量要占整体土地供应量的三成，并且关于租赁的金融、税收等利好政策会不断出台，房企当然不会坐视如此大规模的市场而旁观。未来5~10年，中国长租公寓市场份额占据租赁市场10%以上比重将是大概率事件。在长租公寓万亿级市场中，龙头公司市值达到千亿规模亦值得期待。“不过从目前来看，长租公寓市场的回报率的确不太如人意，尤其是近两年运营方获取的房源成本往往较高，房企拿到租赁地块的成本也较高。”张波说，这些因素对于长租行业的长期发展的确不利，需要在政策、税收以及资金层面给予更多倾斜。

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